Hukum Perjanjian Sewa Menyewa

Dipublikasikan oleh admin pada

Hukum Perjanjian Sewa Menyewa 1.    Pengertian Perjanjian Sewa Menyewa Perjanjian sewa menyewa sebagaimana yang diatur dalam KUH Perdata adalah suatu perjanjian di mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak lain disanggupi pembayarannya.[1] Perjanjian sewa  menyewa bertujuan untuk memberikan hak pemakaian saja kepada pihak penyewa. Sedangkan benda yang disewakan tersebut bisa merupakan benda yang berstatus hak milik, hak guna usaha, hak menggunakan  hasil, hak pakai, hak sewa (sewa kedua), dan hak guna bangunan.  Pada perjanjian sewa menyewa yang dipentingkan adalah hak perorangan (personenrecht) dan bukan hak kebendaan (zakelijkrecht), mengingat sumber hak sewa adalah seperti yang telah disebutkan diatas.[2] Yahya Harahap menyatakan bahwa sewa menyewa (huur en verhuur) merupakan suatu persetujuan antara pihak yg menyewakan (pada umumnya pemilik barang) dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyerahkan suatu barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati sepenuhnya. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu[3] Sewa menyewa adalah suatu penyerahan barang oleh pemilik kepada orang lain itu untuk memulai dan memungut hasil dari barang itu dan dengan syarat pembayaran uang sewa oleh pemakai kepada pemilik.[4] Pengertian perjanjian sewa menyewa diatas menunjukkan bahwa ciri-ciri sewa menyewa adalah sebagai berikut: a.    ada dua pihak yang saling mengikatkan diri, yaitu pihak pertama yang menyewakan atau pihak yang mempunyai barang dan pihak kedua atau pihak yang membutuhkan kenikamatan atas suatu barang; b.    ada unsur pokok, yaitu berupa barang, harga, dan jangka waktu sewa dimana ketiganya merupakan unsur essensialia perjanjian sewa menyewa, namun harga sewa bukanlah mesti berbentuk uang, melainkan dapat juga prestasi lain, asalkan telah ditentukan sebagai pembayaran sewa[5]; c.    ada  kenikmatan yang diserahkan, kenikmatan yang dimaksud adalah kenikmatan penyewa untuk menggunakan serta menikmati hasil barang yang disewa tersebut, dengan pembayaran harga sebagai kontraprestasi bagi pihak yang menyewakan. KUH Perdata tidak menyebutkan secara tegas mengenai bentuk perjanjian sewa menyewa, sehingga perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk lisan maupun tertulis. Bentuk perjanjian sewa menyewa dalam praktek pada umumnya dibuat secara tertulis untuk mempermudah pembuktian hak dan kewajiban para pihak di kemudian hari, terutama pada perjanjian sewa menyewa barang yang nilainya besar dan dalam jangka waktu yang lama. 2.    Subjek dan Objek Perjanjian Sewa Menyewa Subyek perjanjian sewa menyewa adalah para pihak yang membuat perjanjian, yaitu penyewa dan pihak yang menyewakan. Penyewa dan pihak yang meyewakan ini dapat berupa orang pribadi, badan hukum yang diwakili oleh orang yang berwenang, seseorang atas keadaan tertentu menggunakan kedudukan/hak orang lain tertentu, dan persoon yang dapat diganti.[6] Perjanjian sewa menyewa memiliki objek berupa barang, yaitu benda dalam perdagangan yang dapat ditentukan dan tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, kesusilaan, dan ketertiban umum. Pasal 1549 KUH Perdata ayat 2 menyebutkan bahwa semua jenis barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan. 3.    Syarat Sah Perjanjian Sewa Menyewa Syarat sah perjanjian sewa menyewa adalah sesuai dengan persyaratan sahnya perjanjian, yaitu sesuai pasal 1320 KUH Perdata, yaitu sepakat mereka yang mengikatkan dirinya, cakap untuk membuat suatu perjanjian, mengenai suatu hal tertentu, dan suatu sebab yang halal. 4.    Ciri Perjanjian Sewa Menyewa Suatu perjanjian sewa menyewa, berdasarkan pengertian yang telah dikemukakan sebelumnya memiliki ciri-ciri tertentu yang membedakannya dari perjanjian lain. Ciri-ciri perjanjian sewa menyewa yaitu: a.    ada dua pihak yg mengikatkan diri, pihak yang pertama adalah pihak yang menyewakan yaitu pihak yang mempuyai barang. Pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang membutuhkan kenikmatan atas suatu barang. Para pihak dalam perjanjian sewa menyewa dapat bertindak untuk diri sendiri atau kepentingan badan hukum tertentu; b.    ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka waktu sewa, barang adalah harta kekayaan yang berupa benda material, baik bergerak maupun tidak bergerak. Benda yang dimaksud disini adalah benda yang letaknya terdapat dalam hukum kebendaaan. Pasal 499 KUH perdata menyatakan bahwa barang adalah tiap benda atau tiap hak yang dapat dijadikan objek dari hak milik. Perjanjian sewa menyewa menjadikan barang yang merupakan objek sewa menyewa bukan dengan tujuan dimiliki, melainkan hanya dinikmati.  Harga dalam perjanjian sewa menyewa adalah biaya sewa yang berupa sebagai imbalan atas pemakaian benda sewa. Perjanjian sewa menyewa tidak mensyaratkan  pembayaran harus berupa uang tetapi dapat juga menggunakan barang ataupun jasa[7]. Hak untuk menikmati barang yg diserahkan kepada penyewanya terbatas pada jangka waktu yang ditentukan didalam perjanjian. Setelah jangka waktu sewa menyewa berakhir, maka barang yang disewakan dikembalikan kepada pemiliknya. Apabila jangka waktu perjanjian sewa menyewa berakhir, para pihak dapat memperpanjang masa sewa dengan kesepakatan atas waktu, harga dan barang;[8] c.    ada  kenikmatan yang diserahkan, kenikmatan yang dimaksud adalah kenikmatan penyewa untuk menggunakan serta menikmati hasil barang yang disewa tersebut, dengan pembayaran harga sebagai kontraprestasi bagi pihak yang menyewakan. Penikmatan ini terjadi tanpa peralihan hak milik sebagaimana yang terjadi dalam perjanjian jual beli. Sewa menyewa memberikan penikmatan kepada penyewa dengan hak milik atas benda yang disewakan tetap di tangan pemilik/pihak yang menyewakan. 5.    Hak dan Kewajiban Para Pihak Pasal 1550 KUH Perdata menyebutkan bahwa terdapat 3 kewajiban pihak yang menyewakan, yaitu: a.    menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa, b.    memelihara barang yang disewakan sedemikian rupa sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud, dan c.    memberikan kepada penyewa kenikmatan yang tentram dari barang yang disewakan selama berlangsung perjanjian.[9] Pihak yang menyewakan haruslah menyerahkan barang yang disewakan kepada pihak penyewa dalam keadaan yang sebaik-baiknya[10]. Penyerahan dalam perjanjian sewa menyewa adalah penyerahan yang dilakukan secara nyata dan tidak diperlukan penyewaan secara yuridis. Sesuai dengan kedudukan penyewa atas barang yang disewa, maka dengan penyerahan barang dibawah penguasaan penyewa sudah terjadi penyerahan. Pasal 1560 menyebutkan 2 kewajiban utama pihak penyewa, yaitu: a.    Memakai barang yang disewakan sebagai seorang bapak rumah yang baik (goed huis vader) sehingga seolah-olah milik sendiri b.    Membayar uang sewa pada waktu-waktu yang telah ditetapkan.[11] 6.    Risiko dalam Perjanjian Sewa Menyewa Perbaikan kecil pada barang yang disewakan dalam perjanjian sewa menyewa ditanggung oleh penyewa, sedangkan perbaikan besar pada dasarnya ditanggung oleh pihak yang menyewakan.[12] Risiko dalam perjanjian sewa menyewa, selama waktu sewa, ditanggung oleh penyewa. Sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1564 KUH Perdata. Penyewa juga bertanggung jawab untuk segala kerusakan dan kerugian pada barang disewakan, jika dikarenakan oleh orang-orang lain yang menggunakan, atau kepada siapa penyewa mengoperkan sewanya. Pasal 1565 KUH Perdata menyebutkan bahwa penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran, kecuali pihak yang menyewakan dapat membuktikan bahwa kebakaran tersebut disebabkan oleh kesalahan penyewa. Overmacht yang tidak dapat diduga-duga, tidak dapat dihindari, yang bukan kesalahan penyewa, yang menyewakan, maupun pihak ketiga yang mengakibatkan seluruh barang musnah menurut Pasal 1553 KUH Perdata menyebabkan perjanjian sewa menyewa itu sendiri gugur demi hukum. Pasal 1553 ayat (2) menyatakan bahwa dalam hal barang yang musnah adalah sebagian saja, maka penyewa dapat melakukan 2 (dua) hal, yaitu: a.     Meminta pengurangan harga sewa  yang sesuai; atau b.    Membatalkan sewa menyewa. 7.    Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa Berakhirnya perjanjian sewa menyewa pada dasarnya sesuai dengan berakhirnya perjanjian pada umumnya sebagaimana diatur dalam pasal 1381 KUH Perdata. Secara khusus, perjanjian sewa menyewa dapat berakhir karena dua hal, yaitu: a.       Masa sewa berakhir, berakhirnya masa sewa yang tidak dilakukan perpanjangan membuat perjanjian sewa menyewa berakhir demi hukum, tanpa perlu adanya penetapan dari pengadilan. Pasal 1570 KUH Perdata menyatakan apabila perjanjian ini dibuat secara tertulis, maka perjanjian sewa menyewa ini berakhir demi hukum tanpa diperlukannya suatu pemberhentian untuk itu. Sedangkan menurut pasal 1571 KUH Perdata, apabila perjanjian sewa menyewa dibuat secara lisan, maka sewa tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya, dengan memperhatikan tenggang-tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat. b.      Terpenuhinya syarat tertentu dalam perjanjian sewa menyewa, suatu perjanjian sewa menyewa pada umumnya dapat mencantumkan syarat batal maupun syarat tangguh terhadap perjanjiannya apabila dipenuhi suatu syarat yang diperjanjikan tersebut. Pasal 1575 KUH perdata menentukan bahwa perjanjian sewa menyewa tidak berakhir karena ada salah satu pihak yang meninggal dunia, baik penyewa, maupun pihak yang menyewakan. Seluruh kewajiban dan haknya diteruskan kepada ahli warisnya. Selain itu, perjanjian sewa menyewa juga tidak dapat diputus apabila barang yang disewakan beralih hak kepemilikannya melalui jual beli, kecuali jika telah ditentukan sebelumnya dalam perjanjian tersebut.

Kategori: Artikel

0 Komentar

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan.